Préstamo FHA vs. convencional: ¿cuál conviene para su compra?

Los préstamos FHA y convencionales son las dos formas más comunes de financiar una vivienda. Ambos pueden funcionar bien tanto para quienes compran por primera vez como para compradores con experiencia, pero están diseñados de manera distinta. La mejor opción depende de su crédito, su pago inicial, la propiedad y el tiempo que piense mantener el préstamo.

La diferencia básica

Un préstamo FHA está asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Ese seguro protege al prestamista, lo que permite requisitos de calificación más flexibles.

Un préstamo convencional no está respaldado por una agencia del gobierno. La mayoría sigue las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac.

Pago inicial

• FHA: desde un 3.5% de pago inicial con un puntaje de crédito de 580 o más. Con puntajes de 500 a 579, por lo general se requiere al menos un 10%.
• Convencional: desde un 3% mediante ciertos programas para compradores que califican, con frecuencia quienes compran por primera vez. Muchos prestatarios dan un 5%, un 10% o más.

Ambos programas pueden permitir que el pago inicial provenga de un regalo aceptable, sujeto a requisitos de documentación.

Crédito

El FHA suele ser más flexible. Está pensado para compradores con puntajes más bajos, poco historial de crédito o problemas de crédito anteriores que ya se resolvieron.

Los préstamos convencionales normalmente exigen un puntaje mínimo de alrededor de 620, y las condiciones mejoran a medida que sube el puntaje. Quienes tienen buen crédito a menudo encuentran que el convencional les resulta más económico.

Ambos programas revisan con atención la relación deuda-ingreso. En algunos casos, el FHA puede aceptar relaciones algo más altas, según el resto de su expediente.

Seguro hipotecario: la mayor diferencia

Aquí es donde los dos préstamos más se diferencian, y muchas veces es el factor decisivo.

Prima de seguro hipotecario del FHA (MIP). Todo préstamo FHA incluye seguro hipotecario, sin importar el pago inicial. Tiene dos partes:

• Una prima inicial, actualmente del 1.75% del monto base del préstamo, que por lo general se suma al préstamo en lugar de pagarse en efectivo
• Una prima anual, dividida en cuotas mensuales que se incluyen en su pago

Para la mayoría de los prestatarios FHA que dan menos del 10% de pago inicial, la prima anual dura toda la vida del préstamo. Con un 10% o más, por lo general termina a los 11 años. En la práctica, muchos la eliminan refinanciando a un préstamo convencional cuando han acumulado suficiente plusvalía.

Seguro hipotecario privado convencional (PMI). Los préstamos convencionales exigen PMI solo cuando el pago inicial es menor al 20%. En la estructura estándar no hay prima inicial. El costo mensual depende mucho de su puntaje de crédito y de su pago inicial.

Lo más importante: el PMI convencional se puede eliminar. En la mayoría de los préstamos, usted puede solicitar su cancelación cuando el saldo llega al 80% del valor original de la vivienda, si cumple los requisitos del prestamista, y por lo general termina automáticamente cuando el saldo programado llega al 78%.

Tipo de propiedad y uso

• FHA: solo para residencia principal. La propiedad debe cumplir los estándares mínimos del FHA, y los condominios generalmente deben estar en un proyecto aprobado por el FHA o calificar para una aprobación de unidad individual.
• Convencional: puede financiar residencias principales, segundas viviendas y propiedades de inversión. Los proyectos de condominio deben cumplir las pautas convencionales.

En Miami, donde muchos compradores buscan condominios, la elegibilidad del edificio puede tomar la decisión por usted.

Límites de préstamo

Los límites del FHA se fijan por condado y en general son más bajos que los convencionales. Los préstamos convencionales que superan el límite conforme se consideran préstamos jumbo, con requisitos propios.

Cuándo suele convenir el FHA

El FHA suele ser la mejor opción si:

• Su puntaje de crédito está por debajo del rango en que las condiciones convencionales se vuelven competitivas
• Tiene un pago inicial pequeño y un puntaje de crédito moderado
• Su relación deuda-ingreso es relativamente alta
• Tuvo problemas de crédito en el pasado y ya lo ha restablecido

Cuándo suele convenir el convencional

El convencional suele ser la mejor opción si:

• Tiene un crédito de bueno a excelente
• Puede dar un 5% o más, o un 20% para evitar el seguro hipotecario por completo
• Quiere un seguro hipotecario que pueda eliminarse sin refinanciar
• Va a comprar una segunda vivienda o una propiedad de inversión
• El condominio que le interesa no está aprobado por el FHA

Compare el costo total, no solo el pago

El pago mensual es solo una parte. Compare los costos iniciales, el seguro hipotecario durante los años que piensa mantener el préstamo y la flexibilidad que cada opción le dará más adelante. Los límites de costos de cierre que puede pagar el vendedor también varían entre programas, lo que importa al negociar.

A veces la diferencia es pequeña. Otras veces suma miles de dólares con el tiempo. La única forma confiable de saberlo es cotizar ambas opciones con sus números reales.

Encontrará más detalles en nuestras páginas de préstamo FHA y préstamo convencional. Si usted ha servido en las Fuerzas Armadas, también vale la pena comparar un préstamo VA. Puede estimar pagos mensuales con nuestra calculadora hipotecaria.

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