Comprar un condominio en Miami: lo que debe saber antes de ofertar

Los condominios son una parte importante del mercado de vivienda de Miami, desde edificios antiguos de mediana altura hasta torres nuevas frente al agua. Pero financiar un condominio implica algo más que calificar usted. El prestamista también tiene que sentirse cómodo con el edificio.

Esto es lo que significa y lo que conviene revisar antes de comprometerse.

Condominios “warrantable” y “non-warrantable”

La mayoría de los préstamos convencionales para condominios siguen las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac, que definen qué tipos de edificios están dispuestos a financiar. Un proyecto que cumple esas pautas suele llamarse “warrantable”. Uno que no las cumple se llama “non-warrantable”.

Algunas razones comunes por las que un edificio puede considerarse non-warrantable:

• Una sola persona o entidad es dueña de una gran parte de las unidades
• El edificio funciona como un hotel, con programas de alquiler a corto plazo o un fondo de alquiler administrado desde la recepción
• Una parte importante del edificio es espacio comercial
• La asociación está involucrada en ciertos tipos de litigios
• Muchos propietarios están atrasados en el pago de sus cuotas
• Las reservas son insuficientes, o el edificio tiene mantenimiento diferido importante o reparaciones críticas sin resolver

Un condominio non-warrantable no es imposible de financiar, pero las opciones se reducen. Es posible que necesite un pago inicial mayor y otro programa de préstamo, y las condiciones de precio suelen ser distintas. Los préstamos FHA y VA también tienen sus propios procesos de aprobación de edificios, así que un edificio que sirve para un tipo de préstamo puede no servir para otro.

La conclusión: confirme el estatus del edificio temprano, idealmente antes de hacer una oferta.

El cuestionario de la asociación

Para evaluar el edificio, los prestamistas suelen enviar un cuestionario a la asociación del condominio. Pregunta por el presupuesto, las reservas, los seguros, la proporción de propietarios que viven en sus unidades, la morosidad, los litigios, el espacio comercial y cualquier problema estructural o de seguridad conocido. Muchos prestamistas también piden el presupuesto anual, las pólizas de seguro y otros documentos.

Las asociaciones suelen cobrar por completar el cuestionario y los tiempos de respuesta varían. Incluya este paso en su calendario y elija un bloqueo de tasa lo bastante largo para cubrirlo.

Las leyes de seguridad de condominios de Florida tras Surfside

Después del colapso de Champlain Towers South en Surfside en 2021, Florida aprobó en 2022 una legislación importante sobre la seguridad de los condominios, conocida comúnmente como SB 4-D. La legislatura ha modificado estas normas en sesiones posteriores, incluidas las de 2024 y 2025, y varios detalles y plazos han cambiado. En términos generales, la ley:

• Exige inspecciones estructurales de hito (milestone inspections) para edificios de condominios y cooperativas de tres pisos o más al llegar a cierta antigüedad, con inspecciones periódicas después
• Exige que esos edificios realicen estudios de reservas de integridad estructural (SIRS) que cubran los principales componentes estructurales y del edificio
• Limita la posibilidad de que las asociaciones eximan o reduzcan las reservas para esos componentes

Para el comprador, esto tiene dos efectos prácticos. Primero, hoy puede conocer mejor que nunca el estado de un edificio. Segundo, algunas asociaciones han tenido que subir las cuotas o aprobar cuotas especiales para financiar reparaciones y reservas.

Como las normas siguen cambiando, pregunte a la asociación por la situación actual del edificio en lugar de guiarse por resúmenes generales, incluido este.

Cuotas especiales

Una cuota especial (special assessment) es un cargo único o temporal a los propietarios, además de las cuotas regulares, para pagar un proyecto específico o cubrir un déficit. Puede ser considerable, sobre todo en edificios antiguos que enfrentan obras estructurales.

También importa para el financiamiento. Los prestamistas revisan para qué es la cuota, si está relacionada con temas estructurales o de seguridad y cómo se pagará. Una cuota ya aprobada también puede aumentar su costo mensual de vivienda, lo que afecta el monto para el que califica.

El contrato de compraventa puede establecer quién paga las cuotas aprobadas antes del cierre. Hable de esto con su agente antes de firmar.

Preguntas antes de hacer una oferta

Antes de ofertar por un condominio en Miami, procure obtener respuestas claras a estas preguntas:

• ¿El edificio completó su inspección de hito, si le corresponde, y qué encontró?
• ¿La asociación completó su estudio de reservas de integridad estructural y está financiando las reservas en consecuencia?
• ¿Hay cuotas especiales aprobadas, propuestas o en discusión?
• ¿Cómo han cambiado las cuotas mensuales en los últimos años y se esperan aumentos?
• ¿La asociación está involucrada en algún litigio?
• ¿Qué cubre la póliza maestra de seguro y qué tendrá que asegurar usted, normalmente con una póliza HO-6, incluido el seguro contra inundaciones cuando se requiera?
• ¿Hay restricciones de alquiler o un proceso de aprobación para nuevos propietarios?
• ¿El edificio es elegible para el tipo de préstamo que piensa usar?

Las actas de las reuniones recientes de la junta directiva suelen ser una de las mejores fuentes para saber lo que viene.

La ley de Florida también da a los compradores de condominios un período para revisar los documentos de la asociación después de recibirlos, durante el cual podrían cancelar el contrato. La duración y los detalles dependen de si compra a un desarrollador o a un propietario particular, así que pregunte a su agente o abogado cómo aplica a su contrato.

El préstamo adecuado para el edificio

Una compra de condominio sin contratiempos empieza por elegir un préstamo que corresponda al edificio. Para más información sobre programas y requisitos, visite nuestra página de financiamiento de condominios. Al calcular su presupuesto, use nuestra calculadora hipotecaria e incluya las cuotas de la asociación y el seguro en su pago mensual.

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