Costos de cierre en Florida: lo que suele pagar el comprador

Los costos de cierre son los cargos que usted paga para finalizar una hipoteca y transferir la propiedad, además del pago inicial. En Florida, algunos los fija la ley estatal, otros dependen de la costumbre local y otros varían según el prestamista y la propiedad.

Esta guía repasa las categorías típicas. Su Estimación del Préstamo (Loan Estimate) mostrará las cifras exactas para su préstamo, y la Declaración de Cierre (Closing Disclosure) confirmará los montos finales antes de firmar.

Cargos del prestamista

Son los cargos por originar su préstamo. Según el prestamista, pueden incluir:

• Un cargo de originación o de procesamiento
• Cargos de suscripción (underwriting)
• Puntos de descuento, si decide pagarlos para bajar su tasa
• Un cargo por el informe de crédito

Esta es una de las áreas donde más conviene comparar ofertas. En la Estimación del Préstamo aparecen en la Sección A, Cargos de originación.

Avalúo, título y otros servicios de terceros

Son servicios que exige el prestamista, pero que prestan otras empresas.

Avalúo. Un tasador independiente estima el valor de mercado de la vivienda. El costo depende del tipo de propiedad y su complejidad.

Búsqueda y seguro de título. Una compañía de títulos o un abogado revisa los registros públicos para confirmar que el vendedor puede transferir la propiedad libre de problemas. La póliza del prestamista lo protege a él; la póliza del propietario lo protege a usted. En Florida, las primas del seguro de título las fija la regulación estatal, aunque cargos relacionados, como los de cierre y los endosos, pueden variar. Quién paga la póliza del propietario depende de la costumbre local y del contrato. En Miami-Dade, es común que la pague el comprador.

Otros servicios. Según la propiedad, también puede ver cargos por agrimensura (survey), determinación de zona de inundación, inspecciones u otros servicios similares.

Impuestos de Florida sobre la hipoteca

Florida cobra dos impuestos al registrar una hipoteca nueva. Ambos se calculan sobre el monto del préstamo, no sobre el precio de compra, y normalmente los paga el prestatario.

Impuesto de sellos documentales sobre el pagaré: $0.35 por cada $100 del monto del préstamo. En un préstamo de $400,000, equivale a $1,400.

Impuesto intangible sobre la hipoteca: 0.2% del monto del préstamo. En un préstamo de $400,000, equivale a $800.

Como los fija la ley estatal, serán iguales para un mismo monto de préstamo, sin importar qué prestamista elija.

Impuesto de sellos documentales sobre la escritura

Cuando se transfiere la propiedad, Florida también cobra un impuesto de sellos documentales sobre la escritura (deed), calculado sobre el precio de venta. En la mayor parte del estado, la tasa es de $0.70 por cada $100. El condado de Miami-Dade tiene una estructura distinta: $0.60 por cada $100 para viviendas unifamiliares, con un recargo adicional para otros tipos de propiedad.

Por costumbre, en la mayor parte de Florida este impuesto lo paga el vendedor, pero lo que decide es el contrato de compraventa. Los contratos de construcción nueva a veces trasladan ciertos costos al comprador, así que lea esa sección con cuidado.

Cargos de registro

El condado cobra por registrar la escritura y la hipoteca en los registros públicos. Suelen ser montos modestos que dependen del número de páginas.

Gastos prepagados y escrow

Parte de lo que paga al cierre no es un cargo, sino dinero adelantado para gastos que tendría que pagar de todos modos.

• Seguro de vivienda. Los prestamistas suelen exigir que la prima del primer año se pague al cierre o antes. En el sur de Florida, la cobertura contra vientos representa una parte importante del costo, y el seguro contra inundaciones puede ser obligatorio según la zona de inundación de la propiedad.
• Intereses prepagados. Los intereses que se generan desde la fecha de cierre hasta el final de ese mes.
• Depósito inicial de escrow. Si su préstamo tiene una cuenta de escrow (depósito en garantía), el prestamista cobra un depósito inicial para tener fondos suficientes para pagar los impuestos a la propiedad y el seguro cuando venzan.

En Florida, los impuestos a la propiedad se pagan por año vencido, y las facturas se emiten en noviembre por el año calendario en curso. Al cierre, el vendedor normalmente le acredita su parte proporcional de los impuestos del año, y el depósito de escrow forma la reserva necesaria para la próxima factura. El monto puede variar según la época del año en que cierre.

Si compra un condominio, también puede ver cargos relacionados con la asociación, como el certificado de estoppel o contribuciones de capital, según el edificio y su contrato.

Quién paga qué

Los contratos de compraventa en Florida establecen qué parte paga cada costo. La costumbre local es una buena referencia, pero lo que manda es el contrato. También puede negociar créditos del vendedor para sus costos de cierre, dentro de los límites de su programa de préstamo.

Cómo estimar su total

Los costos de cierre varían según el precio, el monto del préstamo, el tipo de propiedad, el seguro y la fecha de cierre, así que un porcentaje general puede resultar engañoso. Un enfoque más confiable:

• Solicite una Estimación del Préstamo en cuanto tenga la dirección de la propiedad
• Compare la Sección A, Cargos de originación, entre ofertas
• Pregunte a su oficial de préstamos qué costos fija la ley y cuáles puede comparar
• Revise con atención su Declaración de Cierre; debe recibirla al menos tres días hábiles antes del cierre

Para estimar pagos mensuales con impuestos y seguro incluidos, use nuestra calculadora hipotecaria. También puede ver cómo trabajamos para conocer cómo preparamos y comparamos sus opciones, incluidos los costos de cierre.

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