Cómo funciona el bloqueo de tasa y cuándo conviene uno más largo

Las tasas hipotecarias pueden cambiar todos los días. Entre el momento en que usted solicita el préstamo y el día del cierre, el mercado puede moverse en cualquier dirección. El bloqueo de tasa (rate lock) es la forma de eliminar esa incertidumbre.

Qué es un bloqueo de tasa

Un bloqueo de tasa es el compromiso de mantener una tasa de interés y unas condiciones de precio específicas para su préstamo durante un período determinado, siempre que el préstamo cierre dentro de ese plazo y los detalles del préstamo no cambien.

Si las tasas suben mientras su tasa está bloqueada, la suya no cambia. Si bajan, un bloqueo estándar por lo general lo mantiene en la tasa que bloqueó. Por eso algunos prestatarios preguntan por la opción de float-down, que explicamos más adelante.

El bloqueo aplica a un escenario de préstamo específico. El precio se basa en datos como:

• Programa y plazo del préstamo
• Monto del préstamo y pago inicial
• Puntaje de crédito
• Tipo de propiedad y uso (residencia principal, segunda vivienda o inversión)

Si alguno de estos datos cambia, por ejemplo, si el avalúo sale más bajo de lo previsto y cambia la relación préstamo-valor, las condiciones de su bloqueo también pueden cambiar.

Plazos de bloqueo más comunes

Los bloqueos se miden en días. Las opciones más comunes son de 30, 45 y 60 días, y muchas compras cierran sin problema dentro de ese rango.

Como regla general, cuanto más largo el bloqueo, mayor su costo. El prestamista asume más riesgo de mercado al sostener su precio por más tiempo, y ese costo suele reflejarse en condiciones algo menos favorables o en un cargo adicional. Pida a su oficial de préstamos que le muestre las opciones lado a lado.

Por qué un bloqueo largo importa en construcción nueva y condominios

Algunas transacciones simplemente tardan más de 60 días. En Miami hay dos situaciones frecuentes.

Construcción nueva. Cuando compra una casa o un condominio que todavía se está construyendo, la fecha de cierre depende de que el constructor termine la obra y obtenga el certificado de ocupación. Los cronogramas pueden retrasarse por el clima, las inspecciones, los permisos o los materiales.

Condominios que requieren revisión adicional. Un préstamo para condominio puede exigir que el prestamista revise el presupuesto, las reservas, los seguros y otros documentos de la asociación antes de aprobar el edificio. En nuestra página de financiamiento de condominios explicamos lo que revisan los prestamistas.

En ambos casos, un bloqueo corto puede vencer antes del cierre. Cuando eso ocurre, normalmente hay dos opciones: pagar una extensión o volver a bloquear con las condiciones del mercado en ese momento, que pueden ser peores. Las extensiones suelen cobrarse por día o por bloques de días, y el costo puede sumar rápido.

Un bloqueo más largo desde el principio, de 90 o 120 días, puede costar más al inicio, pero le da una tasa conocida durante un plazo más amplio. Ofrecemos protección de bloqueo de tasa de hasta 120 días para los casos en que el calendario es incierto. Si vale la pena depende de qué tan segura sea la fecha de cierre y de cómo se compara el costo del bloqueo largo con el riesgo de que las tasas suban.

Qué es el float-down

El float-down es una opción que ofrecen algunos prestamistas y que podría permitirle aprovechar una baja de tasas después de haber bloqueado. Si el precio del mercado mejora en cierta medida antes del cierre, es posible que pueda ajustar su tasa una vez al nivel más bajo.

No todos los prestamistas ofrecen float-down y las condiciones varían mucho. Algunos lo incluyen en ciertos productos de bloqueo, otros cobran un cargo y muchos imponen requisitos, como una mejora mínima en el precio o una fecha límite para solicitarlo. El float-down no garantiza que usted obtenga la tasa más baja disponible durante el período de bloqueo.

Si su préstamo tiene esta opción, pida las condiciones exactas por escrito antes de contar con ella.

Cuándo bloquear la tasa

No existe un momento perfecto y nadie puede predecir con certeza hacia dónde irán las tasas. Algunas pautas prácticas:

• En una compra, muchos prestatarios bloquean cuando tienen un contrato firmado y una fecha de cierre realista.
• Elija un plazo que cubra la fecha de cierre prevista más un margen para retrasos.
• Si compra construcción nueva, pida al constructor su estimado de entrega más realista, no el más optimista.
• Después de bloquear, responda rápido a las solicitudes de documentos para que el bloqueo no venza mientras su expediente espera.

Mientras su préstamo está en proceso, seguimos de cerca el mercado y le avisaremos si surge una oportunidad que sus términos permitan aprovechar.

El bloqueo en un refinanciamiento

El bloqueo funciona igual cuando refinancia. Como no hay un contrato de compraventa que marque los plazos, suele tener más flexibilidad para decidir cuándo bloquear. Aun así, aplican las mismas reglas: el bloqueo debe cubrir el tiempo necesario para el avalúo, la suscripción y el cierre. Si está evaluando refinanciar, consulte nuestras opciones de refinanciamiento.

Qué preguntar a su oficial de préstamos

Antes de bloquear, es razonable preguntar:

• ¿Cuánto dura el bloqueo y en qué fecha vence?
• ¿Cuánto costaría un bloqueo más largo comparado con este?
• ¿Cuánto cuesta una extensión si el cierre se retrasa?
• ¿Hay opción de float-down y en qué condiciones?
• ¿Qué cambios en mi expediente podrían afectar el precio bloqueado?

Su Estimación del Préstamo (Loan Estimate) indica si su tasa está bloqueada y cuándo vence el bloqueo, y la confirmación del bloqueo detalla las condiciones que aplican a su préstamo.

Planifique sus plazos con nosotros

Un bloqueo de tasa funciona mejor cuando coincide con un plazo de cierre realista. Empiece con una consulta de 30 minutos sobre sus metas: revisaremos su compra o refinanciamiento, el plazo probable y las opciones de bloqueo que le convienen. Solicite su consulta.