En Miami, también se aprueba el edificio.

Warrantable o non-warrantable

Un condominio "warrantable" cumple con las normas de Fannie Mae y Freddie Mac para el edificio. Eso le permite usar un préstamo convencional con menos pago inicial. Un condominio "non-warrantable" no las cumple, así que necesita un préstamo de cartera (portfolio) o non-QM, normalmente con más pago inicial y otro precio.

Razones comunes por las que un edificio en Miami resulta non-warrantable:

• Una persona o empresa es dueña de demasiadas unidades
• Demasiados propietarios están atrasados con el mantenimiento
• Una parte muy grande del edificio es espacio comercial
• Hay demandas pendientes, sobre todo relacionadas con la estructura
• Funciona como hotel, con recepción y programas de renta
• Tiene reparaciones críticas, condiciones inseguras o mucho mantenimiento atrasado

FHA y VA tienen sus propias listas de condominios aprobados, y muchos edificios de Miami no aparecen en ellas.

Las reglas post-Surfside y su préstamo

Después del colapso de Champlain Towers South en Surfside en 2021, Florida aprobó la ley SB 4-D en 2022, y leyes posteriores la ajustaron. Para edificios de condominio de tres pisos o más, exige:

• Inspecciones de hito (milestone) de la estructura, generalmente cuando el edificio cumple 30 años (antes si las autoridades locales lo exigen) y luego cada 10 años.
• Estudios de reservas de integridad estructural (SIRS) que proyectan el costo de reparar y reemplazar componentes clave como el techo, las paredes de carga y la impermeabilización.
• Reservas financiadas para esos componentes. La asociación ya no puede renunciar a ellas.

Esto afecta el financiamiento. Los edificios que se están poniendo al día con sus reservas pueden subir el mantenimiento o cobrar cuotas especiales (special assessments). Un edificio con reparaciones críticas pendientes puede no calificar para préstamos convencionales, FHA o VA hasta que termine el trabajo.

El cuestionario de la HOA

Todo préstamo de condominio requiere que la asociación o su compañía administradora complete un cuestionario. Incluye ocupación por dueños, atrasos, reservas, seguros, demandas, cuotas especiales y el estado de las inspecciones. El prestamista también revisa el presupuesto, la póliza de seguro maestra y, cada vez más, la inspección de hito y el estudio de reservas.

Pedimos estos documentos temprano, idealmente dentro de su período de inspección, para que sepa si el edificio es financiable antes de arriesgar su depósito.

Segunda vivienda y unidades de inversión

• Segunda vivienda: generalmente 10% de pago inicial con un préstamo convencional en un edificio warrantable, con reglas de ocupación.
• Unidad de inversión: generalmente de 15% a 25% de pago inicial, más reservas. Las restricciones de renta del reglamento importan.
• Condo-hoteles: por lo general son non-warrantable y necesitan financiamiento especializado.

El mantenimiento, las cuotas especiales y su seguro HO-6 cuentan en su relación deuda-ingreso. Revise sus números con nuestra calculadora de asequibilidad o pida una cotización con el nombre del edificio y empezamos la revisión.